Question  1

Lorsqu´il y a deux propriétaires dans un acte public de l´appartement et on a choisi un président. Qui est la personne qui assume telle position ? La personne la plus âgée ou la personne inclue comme la première personne dans l´acte publique. ?  (Santiago)

La personne montrée au premier moment dans l´acte publique de l´appartement devra être la personne qui assumera la position de président.

Question 2

Est – il possible de modifier les critères utilisés pour déterminer le calcul du quota par mois dans le conseil des voisins ? Comment devrait – il être calculé ? (Martha).

Pour le modifier, on doit demander au président du conseil des voisins d´inclure le point pour traiter dans l´agenda du conseil prochain si la nouvelle distribution du quota considéré est juste. Les accords unanimes de tous les voisins sont obligatoires pour que la proposition soit approuvée. Si le conseil décide de ne pas changer la situation, il est possible de réfuter l´accord face á un tribunal dans les trois mois suivants après la décision.

Question 3

Je possède deux appartements dans le même bâtiment qui sont communiqués et je pense que ce n´est pas juste de payer un quota double communautaire. Pourrait quelqu´un clarifier mes droits communautaires ? (Maria Pilar)

Il y a deux possibilités pour calculer les quotas communautaires : soit on divise également tous les voisins, soit on paie également selon le coefficient de participation. Si dans votre communauté, les gens optent pour cette deuxième alternative, et vous pensez que ce n´est pas juste, vous pouvez solliciter la modification des critères, mais pour faire cela, vous devez convaincre aux voisins de signer l´accord unanimement.

Question 4

Je possède un appartement au-rez-de-chaussée dans un édifice où les gens souhaitent installer un ascenseur. La communauté souhaite aussi payer pour ces travaux. Est – ce que je suis aussi obligé à payer ? (Manuel).

Dans le cas où l´accord de l´installation de l´ascenseur est valide, avec le vote en faveur des 3 / 5 des propriétaires, qui au même temps, représentent 3 / 5 des participations, tous les voisins y sont obligés. C´est à dire, la jurisprudence considère que ces travaux ne devraient pas être considérés comme des travaux d´amélioration, mais comme des travaux exigés pour la construction. C´est pour cela, que tout le monde devrait contribuer selon leur participation, même si en pratique, on ne va pas les utiliser.

On considère aussi que les copropriétaires peuvent payer des différentes quantités selon l´appartement, si le statut normal de la contribution est altéré, alors l´accord doit être adopté unanimement, parce que celui – ci altère le titre constitutif de possession de la propriété horizontale et / ou les statuts du quartier.

Question 5

Si le propriétaire d´un appartement est situé au rez-de-chaussée refuse d´installer un ascenseur ? (Cristina).

Si un groupe de voisins souhaite installer un élément d´amélioration, comme par exemple un ascenseur et les voisins de l´étage rez-de-chaussée s´y opposent, le conseil du voisinage peut forcer à payer la partie des dépenses si celles – ci excèdent ce qui correspond aux trois reçus du voisinage ensemble. Cependant, l´ascenseur peut être installé si la majorité simple des propriétaires l´approuve, aussi, si un voisin handicapé propose telle décision et elle est approuvée par 3 / 5 des propriétaires, car on parle de la suppression d´une barrière architectonique. Dans ce cas, tous les voisins sont obligés à payer.

Question 6

Je suis le président de mon voisinage et un des voisins va vendre son appartement. Est – ce que je dois lui donner la part correspondante aux fonds communautaires. (Rodolfo) 

Non, parce que l´argent inclus dans les fonds communautaires ne sont pas pour chacun selon la quantité donnée pour la créer, mais appartiennent à la communauté, indépendamment des personnes qui constituent le voisinage. C´est comme ça, sauf pour le cas où les statuts incluent une autre manière de distribution. Qu´est – ce qu´on devrait faire par rapport au voisin qui vend l´appartement et donne un certificat de son statut par rapport aux comptes de la communauté ?, On ne devra pas le présenter face à un notaire lorsque le contrat des ventes est signé.

Question 7

J´ai eu un appartement en location pendant longtemps, et l´un des clauses indique que le locataire devra payer les réparations correspondantes à l´édifice. Maintenant, il ne veut pas payer les réparations. Qu´est – ce que je devrais faire ? (Iñigo). 

D´abord, on doit voir le contrat de location et vérifier l´âge, on parle ici en termes généraux. Les réparations nécessaires, c´est à dire, celles qui ont comme objectif améliorer la maison pour le maintenir en bonnes conditions, sont en charge du propriétaire, sauf pour le cas où le locataire et le propriétaire ont agrée autrement au moment de signer le contrat. Vous nous avez indiqué que dans le contrat, ces réparations sont en charge du locataire, en conséquence, c´est un accord de la part de deux parties. C´est pour cela que le fait de ne pas payer ces quantités est une faute pour conclure le contrat. La première chose à réaliser c´est d´informer sur les obligations à payer les quantités dues et de lui envoyer une lettre certifiée Si après une période de temps prudente, il n´a pas répondu, alors, on peut commencer avec la procédure légale avec l´objectif d´annuler le contrat de location ou de réclamer les quantités dues, étant donné que ses dépenses sont accordés par le locataire et ça n´a pas été le cas.

Question 8

J´ai demandé à la communauté des propriétaires de pouvoir fermer ma terrasse, car il y en d´autres qui ont fait la même chose. Cependant, on ne m´a pas donné telle opportunité étant donné que ces travaux ont été faits sans l´autorisation pertinente. Qu´est – ce que je peux faire ? (Antonio)

En plus de solliciter le permis de construction dans le bureau de l´administration de la mairie, les travaux qui affectent la façade de l´édifice exige l´autorisation de la communauté. Les fait d´exister autres voisins qui n´ont pas respecté leurs obligations n´autorise pas à d´autres à faire la même chose. Ce que vous pouvez faire chez un tribunal de justice c´est de refuser l´accord par lequel vous n´avez pas l´autorisation et réclamer que celui – ci est arbitraire et non – justifié, car celui n´affecte pas l´esthétique de l´édifice étant donné qu´il y a d´autres avec les terrasses fermées.

Question 9

Je possède un magasin avec un accès indépendant à l´édifice. Combien est – ce que je dois payer en termes de services communautaires? Est – ce que le conseil de la communauté peut solliciter que je paie n- importe quelle quantité  en retard si je n´ai pas payé auparavant ? (Paula).

Payer le quota de participation selon les mètres carrés possédés et les services à payer par tous les voisins sont les deux moyens disponibles pour fixer le quota de participation en ce qui concerne les dépenses de la communauté. Sauf pour le cas où l´édifice inclut seulement deux étages similaires, le quota de participation est le critère le plus logique.

On doit considérer que si on accepte cette formule, les services dont tout voisin jouit sont ceux qui ont été considérés, car quelques fois, pour fixer les mètres carrés de la surface, on ne considère pas la surface à nettoyer où la surface correspondante à l´ascenseur. Il est approprié de demander au président de la communauté par le moyen d´un document écrit pour décider sur le quota à payer et clarifier comment ça a été spécifié dans la réunion suivante

Question  10

J´ai un appartement et l´acte publique dit qu´il y a un garage et un magasin comme des annexes inséparables. Qu´est – ce que ces annexes signifient ? (Ana María).

Ils sont des éléments complémentaires de la propriété qui sont physiquement séparés, (soit de l´appartement soit du magasin), évidemment, ces annexes n´ont pas un coefficient de propriété

Il peut se passer que dans le cas d´un garage ou d´un magasin, il a y a un coefficient de participation, dans ce cas, on ne le considère pas un annexe.

Question 11

Dans ma communauté, on a quelques problèmes de coexistence en raison de l´utilisation des zones communes. Est – ce qu´on peut adopter une Régulation Interne ? (Emilio)

L´adoption de ce type de régulations est volontaire. Il est suffisant que le Conseil des Propriétaires adopte un accord occasionnel au moyen du quorum tel qu´il est décrit dans l´article 17.3 de la Loi Horizontale Hypothécaire si ces accords sont inclus dans le Livre des Actes.

Question 12

Quel rôle est – ce que ce quota joue? (Ana Belén)

Si la Communauté donne une valeur de 100 et cette valeur est équivalente à la quantité totale de m2 de la communauté, il suffit de diviser pour avoir la valeur de chaque m2, et alors multiplier cette chiffre par le nombre de mètres de chaque propriété pour obtenir le quota de participation, évidemment, la somme des quotas devrait atteindre 100.

De cette façon, tel qu´on dit dans la section 2º de l´article 3 de la Loi Horizontale Hypothécaire « tel quota servira de modèle pour déterminer la participation dans les charges et bénéfices de la communauté ».

Question 13

Est – ce qu´on peut diviser l´appartement où on habite dans deux appartements différents ? Est – ce qu´il est nécessaire de solliciter un permis au conseil de la communauté? (Tomás).

Si la division est dehors et n´affecte pas à la propriété horizontale de la communauté, étant donné que celle – ci n´affecte pas aucun élément commun (par exemple la porte d´accès continue à être une seule porte), ce ´n´est pas nécessaire de solliciter un permis. Cependant, on parle de configurer les composants nouveaux de la propriété horizontale, alors, un accord unanime par le Conseil est nécessaire étant donné qu´il est nécessaire de déterminer le quota de la nouvelle participation, en plus d´être nécessaire d´élaborer un acte publique qui inclue cette division, il sera nécessaire de l´enregistrer après dans le Registre de la Propriété.

Question 14

J´ai acheté un magasin en dessous de ma maison. Est – ce que je peux le lier á mon appartement ou est – ce que j´ai besoin d´un permis de la communauté ? (Sonia).

N´importe quelle liaison entre votre appartement et le magasin, on suppose qu´il sera nécessaire d´ouvrir un trou à travers la structure du sol et du toit du magasin à la maison, c´est pour cela, que celui affecte à l´élément commun de la communauté. On a besoin de l´accord unanime de la communauté selon les articles 7.1, 12 et 17 de la Loi Horizontale Hypothécaire.

Question 15

Nous avons acheté un appartement situé à côté d´un autre qu´on possède. Est- ce que je peux les lier après la démolition du mur entre les deux appartements? (Tania)

Si on suppose que le mur qui sépare ne fonctionne pas comme un mur de charge de l´édifice, on peut le démolir et lier les deux appartements étant donné que l´union des deux appartements n´affecte pas la distribution des murs de la communauté. Il n´y a pas besoin de solliciter aucun permis, étant donné que vous ne devrez pas payer les quantités des deux appartements. Si à la fin, vous souhaitez une seule propriété avec un seul registre, alors, vous devrez recevoir le vote unanime de la communauté selon la Loi Horizontale Immobilière.

Question 16

La terrasse située sur l´appartement a favorisé une fuite d´eau dans mon appartement. Qui devrait payer pour les dégâts? Mon voisin ou la communauté? (Virginia).

Si la fuite est une conséquence du manque d´étanchéité dans de la conduite de la terrasse, c´est la communauté qui est en charge des réparations pour les dégâts de votre département.

Mais si la fuite est conséquence d´un manque de nettoyage et d´entretien de la conduite, ça sera le propriétaire de la terrasse ou le propriétaire bénéficiaire qui sera en charge du dégât provoqué dans votre département.

Question 17

Est – ce qu´on peut utiliser les éléments communs sans limiter l´utilisation de ces éléments communs par les autres propriétaires de la communauté ? (David).

Exemples qui peuvent clarifier ce concept peuvent être : la clôture d´une partie du couloir pour l´utiliser d´une manière particulière, utilisation de la piscine en dehors des horaires fixés par la communauté, un plafond mis sur une terrasse commune.

Lorsque l´un de ces choses doive être transformé à leur statut original par le causant. Dans les cas de situations persistantes il y a la possibilité que la communauté commence les actions légales inclues dans l´article 7.2.

Question 18

Dans ma communauté, un propriétaire a loué son appartement. Qui devrait réclamer le paiement de la communauté ? Le propriétaire ou le locataire ? (José Francisco).

Les relations de la communauté sont toujours établies avec le propriétaire, qui continue à être assujetti aux droits et obligations correspondantes, même lorsque le contrat de location a accordé que les dépenses de la communauté doivent être inclus.

Question 19

Un appartement a été loué dans ma communauté et le locataire sollicite des travaux de réparation. Est – ce qu´il peut faire ça ? (Araceli)

Selon la dernière question, le même argument, la réponse est non. C´est le propriétaire qui doit solliciter à la communauté d´implémenter les travaux.

Question 20

Peut – il un propriétaire modifier une terrasse, par exemple, l´entourer, et solliciter une modification de son quota de participation fixée dans le titre de constitution ? (Laura).

N´importe quelle modification des quotas exige un accord unanime par le conseil des propriétaires, parce que la modification du quota de chaque voisin a un impact automatique sur les quotas des autres car la somme des quotas mentionnées doit être toujours 100.

SANJUÁN & SÁNCHEZ AVDA CATALUÑA Nº 68 -LOCAL- 50014 ZARAGOZA TLF: 976 47 67 02 // FAX: 976 47 19 73 afatolleb@yahoo.es

Horario: Lunes – Viernes: 9 a 14 y de 16 – 19

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