Pregunta 1

Cuando en una escritura de un piso figuran 2 propietarios y sale elegido el propietario de ese piso como presidente, ¿quien es la persona que desempeña el cargo? ¿el de mayor edad o el que figura primero en la escritura? (Santiago)

La persona que desempeñará el cargo de presidente, será el que figure en primer lugar en las escrituras de propiedad del piso.

Pregunta 2

 ¿Se puede modificar en la junta de vecinos el criterio para determinar el cálculo de cuotas mensuales? ¿Cómo ha de hacerse? (Marta)

Para intentar modificarlo, debes pedir al presidente de la comunidad que incluya, como punto a tratar en el orden del día de la próxima junta de vecinos, el nuevo reparto de cuotas que consideras justo. Se necesita el acuerdo unánime de todos los vecinos, para que tu propuesta salga adelante. Si en la junta se decide, finalmente, no cambiar la situación, puedes impugnar el acuerdo ante el juzgado en los tres meses siguientes a su adopción.

Pregunta 3

Soy propietaria de dos pisos en un mismo edificio que están comunicados, y creo injusto pagar el doble de comunidad. ¿Quién me puede aclarar mis derechos en la comunidad?(Mª Pilar)

Existen dos formas para calcular las cuotas de comunidad: o bien se divide por igual entre todos los vecinos o bien se paga por igual según coeficiente de participación. Si en tu comunidad se ha optado por esta segunda vía, y te parece injusta, puedes pedir que se modifique el criterio, pero entonces necesitas el acuerdo unánime de todos los vecinos.

Pregunta 4

Soy propietario de un piso en planta baja en un edificio donde quieren instalar un ascensor. La comunidad quiere que yo también pague por esta obra. ¿Estoy obligado a contribuir? (Manuel)

Si el acuerdo de instalación del ascensor se ha adoptado válidamente, es decir, con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 cuotas de participación, vincula a todos los vecinos. Esto es así porque los tribunales están considerando esta obra no como de mejora, sino como necesaria para el inmueble. Por eso, todos deben contribuir según su cuota de participación, aunque en la práctica no se sirvan de él.

Incluso se considera que, cuando se decide que los comuneros paguen distintas cantidades según el piso en el que vivan, si se altera de esta manera el régimen normal de contribución a los gastos comunes, ha de adoptarse este acuerdo por unanimidad, porque altera las reglas del título constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad.

Pregunta 5

¿Si el dueño de un piso bajo se niega a poner ascensor? (Cristina)

Si un grupo de vecinos quiere instalar un elemento de mejora, como un ascensor, y los vecinos de las plantas bajas se oponen, la junta no puede obligarles a afrontar su parte del gasto si éste supera lo que correspondería a tres recibos de la comunidad juntos. Pero el ascensor se puede instalar si se consigue una mayoría simple de los propietarios, y también si lo promueve un vecino con discapacidad física y es aprobado por las 3/5 partes de los propietarios, ya que se trata de la supresión de una barrera arquitectónica. En este caso, todos los vecinos están obligados a pagar.

Pregunta 6

Soy el presidente de mi comunidad y un vecino va a vender su piso. ¿Tengo que devolverle la parte que le corresponde de los fondos de la comunidad? (Rodolfo)

No, porque el dinero que tengáis de fondos de la comunidad no es propiedad de cada uno de vosotros en la cuantía en que hayáis contribuido a crearlo, sino que pertenece a la comunidad, con independencia de quiénes sean las personas que la constituyan. Esto será así, salvo que en los estatutos figure alguna regla de reparto. Lo que sí tienes que dar al vecino que va a vender el piso es un certificado de su estado de cuentas con la comunidad, porque lo va a tener que presentar ante el notario cuando se lleve a efecto la compraventa.

Pregunta 7

Tengo un piso alquilado desde hace muchos años, y una de las cláusulas indica que el inquilino abonará todas las reparaciones en el piso y edificio. Ahora no quiere pagar unas obras, ¿qué hago? (Iñigo)

Primero habría que ver lo antiguo que es su contrato de alquiler, pero hablaremos en términos generales. Las reparaciones necesarias, es decir las que se hagan en la vivienda para mantenerla en buen estado son por cuenta del propietario, salvo que inquilino y propietario hayan acordado algo diferente al firmar el contrato. Vd. indica que en el contrato estas reparaciones correrán por cuenta del inquilino, por lo cual es un acuerdo entre las partes; así pues que se niegue abonar esas cantidades es un incumplimiento de contrato. Lo primero que tiene que notificarle de manera fehaciente que debe abonar esas cantidades, enviándole al efecto una carta certificada con acuse de recibo; si tras un plazo prudencial no ha pagado, se puede instar ya una reclamación judicial tendente tanto a rescindir el contrato de alquiler como a reclamar las cantidades que nos ocupan, por cuanto son unos gastos que se acordaron que serían abonados por el inquilino y no ha sido así.

Pregunta 8

Pedí permiso a la comunidad de propietarios para cerrar mi terraza, ya que hay otras dos cubiertas, y no me lo conceden alegando que se hicieron sin su permiso. ¿Qué puedo hacer?(Antonio)

Además de solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento, las obras que afectan a la fachada del edificio requieren la autorización de la comunidad. Que otros vecinos hayan incumplido esta obligación no autoriza al resto a obrar igual. Lo que si puedes hacer es impugnar ante el Juzgado el acuerdo por el que te deniegan el permiso, alegando que el mismo es arbitrario e injustificado, ya que no afecta a la estética del edificio por existir ya otras dos terrazas cubiertas de la misma forma.

Pregunta 9

Soy propietaria de un local con acceso independiente al edificio donde se encuentra, ¿Cuánto debo pagar de comunidad?, ¿pueden reclamarme atrasos si antes no había pagado nada? (Paula)

Los dos medios que se utilizan para fijar la cuota de participación en los gastos de una comunidad son bien atender a la cuota de participación en función de los metros cuadrados que poseen y los servicios, bien fijar para todos los vecinos una misma cifra. Salvo que el edificio esté compuesto sólo por pisos similares, lo lógico es acudir al criterio de la cuota de participación.

Hay que tener en cuenta, si nos acogemos a esta fórmula, los servicios de los que disfruta cada propietario porque, a veces, para fijarla sólo se atiende a los metros de superficie sin tener en cuenta, por ejemplo, que no disfruta ni de limpieza ni del ascensor. Es conveniente que solicites por escrito al presidente de la comunidad  que  en la próxima junta se decida la cuota que tienes que pagar y se diga cómo se ha concretado la misma.

Pregunta 10

Tengo un piso y en las escrituras dice que tiene como anejos inseparables un garaje y un trastero. ¿Qué quiere decir “anejos”?(Ana María)

Son aquellos elementos complementarios de la propiedad, que están separados físicamente de esta, (ya se trate de un piso o de un local); lógicamente estos “anejos” no tienen coeficiente como propiedad individual.

Puede darse el caso de que un garaje o trastero si tuviera coeficiente de participación pero en este caso no sería anejo.

Pregunta 11

En mi comunidad tenemos problemas de convivencia por el uso de las zonas comunes ¿podemos adoptar un Teglamente de Régimen Interior?. (Emilio)

oLa adopción de este tipo de reglamentos es voluntaria, bastara con que la Junta de Propietarios adopte acuerdos puntuales mediante quórum según se establece en el artículo 17.3 de la L.P.H, siempre que estos acuerdos queden reflejados en el libro de Actas.

Pregunta 12

¿Qué función desempeña la cuota de participación?(Ana Belén)

Si al total de la comunidad se le da valor 100 y se hace equivalente al total de m² útiles de la comunidad, bastara dividir uno por el otro para que tengamos el valor de cada m²; bastara luego multiplicar esta cifra por el número de m² de cada inmueble para que obtengamos la cuota de participación, lógicamente la suma de todas las cuotas dará 100.

Así en el párrafo 2º del artículo 3 de L.P.H. se dice: “Dicha cuota servirá de modelo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.

Pregunta 13
¿Podemos dividir el piso donde vivimos en dos pisos independientes?¿es necesario pedir permiso a la comunidad para poder hacerlo?(Tomás)

Si la división fuera interior y no afectara a la propiedad horizontal de la comunidad por no afectar a elementos comunes (por ejemplo la puerta de acceso que siguiera siendo única) no es necesario solicitar ningún permiso, pero si se trata de configurar nuevos componentes de la propiedad horizontal se exige previamente acuerdo unánime de la Junta puesto que es necesario determinar una nueva cuota de participación, además será preciso realizar una escritura pública que recoja esta división y una posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

Pregunta 14

He comprado el local que está inmediatamente debajo de mi vivienda ¿puedo unirlo a mi piso o necesito permiso de la comunidad?(Sonia)

Cualquier unión que quiera hacerse entre el piso y el local, suponemos que será necesario abrir un hueco por el forjado del techo-suelo del local a la vivienda y por tanto afecta a un elemento común de la comunidad, así es que deberá contar con el acuerdo unánime de la comunidad según dicen los artículos 7.1, 12 y 17 de LPH.

Pregunta 15

Hemos comprado un piso que esta pegado al mío ¿puedo unirlos entre si tirando el tabique que los separa?(Tania)

Si damos por supuesto que el tabique que los separa no actúa como pared de carga del edificio y es solo un tabique de medianeria, puede derribarlo y unir los dos pisos y puesto que la unión de los dos pisos no afecta a la distribución de enteros en la comunidad no hace falta solicitar autorización, ya que seguirá abonando los importes correspondientes a los dos pisos. Si lo que se quiere al final es hacer una finca única con una sola unidad registral entonces si que necesitaría el voto unánime de la comunidad de la LPH.

Pregunta 16

La terraza situada encima de mi piso ha filtrado agua  a mi vivienda. ¿Quién tiene que pagarme los daños el propietario del piso de arriba o la comunidad?(Virginia)

Si la filtración que se ha producido es consecuencia de una falta de estanquidad en el desagüe de la terraza, es la comunidad quién deberá hacerse cargo de la reparación de ese defecto y de los daños causados en su vivienda.

Pero si la filtración es consecuencia de una falta de limpieza y mantenimiento del desagüe que se ha obturado, será el propietario o usufructuario de la terraza quién deberá hacerse cargo de los daños causados en su piso.

Pregunta 17

¿Los elementos comunes pueden utilizarse sin limitar el uso de esos elementos comunes por los demás propietarios de la comunidad?.(David)

Ejemplos que pueden aclarar este concepto podrían ser: el cerramiento de un trozo de pasillo para utilizarlo de forma particular, utilizar la piscina fuera del horario establecido en la comunidad, colocar un tejadillo en una terraza común….

Cuando se realizaran alguna de estas cosas se deberá reponer por parte del infractor al estado original. En los supuestos graves o persistentes cabe la acción por parte de la comunidad, de cesación prevista en el artículo 7.2 y apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Pregunta 18

En mi comunidad un propietario ha arrendado un piso. ¿A quién le reclamamos el pago del recibo de la comunidad al propietario o al inquilino?(José Francisco)

Las relaciones de la comunidad son siempre con el propietario, que sigue siendo sujeto de derecho y obligaciones, aun cuando en el contrato de alquiler se haya pactado que los gastos de comunidad están incluidos en la renta.

Pregunta 19

 Se ha alquilado un piso en mi comunidad y el inquilino pide realizar instalaciones ¿puede hacerlo?.(Araceli)

 Por el mismo razonamiento de la pregunta anterior la respuesta es no, tiene que ser el propietario quien solicite a la comunidad la realización de esas obras.

Pregunta 20

 ¿Puede un propietario modificar una terraza, por ejemplo cerrándola, y pedir la modificación de su cuota de participación fijada en el titulo constitutivo? (Laura)

 Cualquier alteración de las cuotas de participación exige acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, porque la alteración de la cuota de uno de los vecinos automáticamente incide sobre las cuotas de todos los demás pues la suma de cuotas siempre ha de ser 100.